O princípio: nada é reescrito
Como vimos em O que é uma matrícula eletrônica conforme a ITN-04, no modelo eletrônico cada ato é um documento próprio, com seus dados estruturados, seu texto de inteiro teor e uma assinatura eletrônica que cobre todo aquele documento.
Disso decorre um princípio que vale para tudo o que acontece depois da abertura: mudanças não reescrevem o registro anterior, entram como novos atos. É a mesma lógica de sempre da averbação, agora em forma de dado:
- O ato anterior não é alterado nem re-assinado.
- O novo ato (a averbação) é um documento próprio, assinado individualmente.
- O estado atual do imóvel resulta da abertura somada aos atos seguintes, lidos em ordem.
Vamos ver isso em dois fluxos comuns.
Exemplo 1 — Mudança no cadastro do imóvel (o nome da rua mudou)
A descrição completa do imóvel é registrada uma vez, no ato de abertura da matrícula. Quando o município renomeia o logradouro, o que se faz não é “editar” a abertura, e sim averbar a ocorrência:
- Cria-se um novo ato de averbação (uma ocorrência), com a descrição da mudança.
- Só esse ato novo é assinado. A abertura permanece intacta, e a assinatura dela continua válida, já que nada nela mudou.
- O cadastro vigente passa a ser: a descrição original da abertura, lida em conjunto com a averbação que registra o novo nome da rua.
Na prática, para o oficial, é o mesmo gesto de sempre: averbar. O que muda é que a averbação agora é um documento estruturado e assinado, e não uma linha acrescentada a uma folha.
Exemplo 2 — Averbação de casamento do proprietário
Esse caso é mais rico, porque o casamento pode atingir duas coisas ao mesmo tempo: a qualificação do proprietário e, a depender do regime de bens, a titularidade (quem é dono do quê).
No modelo da ITN-04, isso é tratado como uma ocorrência incidente sobre a titularidade. O ato novo registra:
- A nova qualificação do proprietário: estado civil, data do casamento, regime de bens e a relação com o cônjuge.
- A titularidade afetada, quando for o caso.
- Uma descrição complementar do que ocorreu.
E o efeito sobre a propriedade depende do regime de bens:
| Regime | O que a averbação reflete |
|---|---|
| Comunhão (parcial ou universal) | O cônjuge passa a ter meação sobre o imóvel: a averbação afeta a titularidade, e o cônjuge entra como titular. |
| Separação total | Em regra a titularidade não muda: a averbação atualiza principalmente a qualificação do proprietário (agora casado, com aquele regime). |
Em ambos os casos, vale o mesmo princípio: assina-se apenas o novo ato. A abertura e os registros anteriores não são tocados, e o “proprietário casado, com o cônjuge titular da meação” resulta da leitura da matrícula em ordem.
A certidão e a situação atual
Repare que, nos dois exemplos, em nenhum momento se gera um “cadastro atual” assinado de novo. O retrato consolidado do imóvel (“qual é a situação jurídica hoje”) é um documento à parte: a Situação Jurídica (Anexo VII) e a Certidão (Anexo VIII), produzidas e assinadas pela serventia sob demanda. Elas não substituem o histórico nem exigem re-assinar nada.
E esse documento é estruturado: a Situação Jurídica traz o imóvel consolidado e as titularidades atuais em campos próprios (fração, direito, titular), além de um resumo das ocorrências vigentes e do último ato. Quem recebe a Situação Jurídica, portanto, recebe o estado atual já estruturado.
O limite é de interoperabilidade
O estado consolidado e estruturado existe, mas em dois lugares controlados pela serventia: no sistema dela (em formato proprietário) e no documento de Situação Jurídica que ela produz e assina. O que não é possível hoje é inferir a situação jurídica a partir da matrícula eletrônica (a sequência de atos), porque boa parte das alterações está em formato texto (a descrição da ocorrência), e não como dado estruturado de “de/para”.
Um terceiro que receba apenas os atos não consegue recompor nem conferir o estado atual por conta própria: depende do documento de Situação Jurídica emitido pela serventia. A interoperabilidade plena, em que qualquer sistema deriva a situação jurídica diretamente dos atos, exigiria que essas alterações fossem estruturadas. É um ponto na mesma linha dos achados técnicos reunidos em SREI e ITN-04: 14 Melhorias para a Interoperabilidade.
Em resumo
- Toda mudança na matrícula entra como um novo ato assinado; o registro anterior não é reescrito nem re-assinado.
- Alteração de cadastro (ex.: nome da rua) é uma averbação de ocorrência: assina-se só o ato novo.
- Averbação de casamento atualiza a qualificação e, conforme o regime de bens, pode afetar a titularidade, também em um único ato novo assinado.
- O estado atual estruturado é produzido pela serventia (Situação Jurídica, Anexo VII); a partir só dos atos ele não é inferível, porque muitas alterações estão em texto, o que configura um limite de interoperabilidade.
Dúvidas ou sugestões de fluxos para detalharmos nos próximos artigos são bem-vindas em suporte@mupisystems.com.br.